Compétences
03. Baux commerciaux
Rédaction de baux commerciaux
Les baux commerciaux sont très encadrés par la loi. Certaines obligations sont d’ordre public et il ne peut y être dérogé par contrat.
D’autres clauses sont libres et peuvent être rédigées très avantageusement au profit du locataire ou du bailleur, celles-ci pouvant entraîner des conséquences parfois très lourdes.
La plus grande attention est donc nécessaire.
Par exemple, l’énonciation des activités autorisées peut limiter la possibilité de revente du fonds de commerce, en diminuer ou en augmenter la valeur.
Les conditions de plafonnement des loyers peuvent révéler de véritables pièges, la durée du bail peut être stipulée de telle manière que le bailleur peut échapper à la contrainte du plafonnement du montant du loyer, le montant du loyer peut être affecté de variables, ou d’accessoires, qui peuvent conduire à un coût d’exploitation non prévu au départ.
L’obligation d’entretien et son étendue peut également être un sujet difficile entraînant des conséquences financières importantes pour la partie qui a conclu des obligations sans en réaliser la portée.
La sous location, et la location gérance doivent être envisagées.
Derrière le bail commercial, réside un véritable patrimoine, la propriété commerciale et la rédaction plus ou moins heureuse du bail aura des conséquence sur la valeur de ce patrimoine et sa solidité.
Le Cabinet vous assiste pour la rédaction et la négociation des baux commerciaux clause par clause.
Déspécialisation
Le statut des baux commerciaux permet au locataire d’étendre ou de modifier l’activité prévue au bail dans deux hypothèses :
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Par l’adjonction d’activités connexes complémentaires (déspécialisation restreinte),
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Par l’exercice d’une ou plusieurs activités différentes (déspécialisation plénière).
Chaque déspécialisation est encadrée par le Code de commerce, et sont d’ordre public de sorte qu’elles s’applique même si le bail le prévoit autrement.
Pour modifier la destination des lieux ou ajouter une activité nouvelle, le locataire doit, au préalable, obtenir l’accord de son bailleur ou obtenir une autorisation judiciaire. A défaut, le bailleur pourrait considérer que la destination des lieux ou l’adjonction d’activité nouvelle est une violation du contrat et résilier le bail.
Le locataire peut être autorisé à exercer une ou plusieurs activités différentes de celle prévue au bail (déspécialisation plénière), eu égard à la conjoncture économique, et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution.
Pour cela, il y a lieu de tenir compte de l’évolution commerciale pour apprécier si l’activité exercée a perdu tout intérêt économique et qu’elle doit économiquement être remplacée par une autre, laquelle devra toutefois être conformes avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.
La déspécialisation restreinte qui prévoit une activité connexe, en rapport étroit avec celle prévue au contrat de bail ou complémentaire est le souvent suffisante.
Attention, certaine pourront être considérées comme implicitement incluses dans la destination des lieux prévue au bail. Ainsi, a-t-il été jugé que l’activité de parapharmacie était annexe de l’activité de pharmacie. Dans ce cas, il sera inutile de suivre la procédure de déspécialisation.
En cas de litige, la partie la plus diligente saisit le Tribunal de grande instance.
Renouvellement
La loi encadre le renouvellement du bail à partir de la notion de propriété commerciale.
Le renouvellement est différent de la prolongation du bail mais dans de nombreuses situations, la loi prévoit que le bail n’est pas résilié sans une démarche expresse et formalisé de l’une des parties.
Si le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail après le terme des neuf ans, il devra alors indemniser le locataire de la perte de sa propriété commerciale, en lui payant une indemnité d’éviction, devant lui permettre de financer une nouvelle installation dans un local commercial comparable. Le montant d’une telle indemnité est généralement dissuasif, mais il n’est pas exigible dans une série de situations, notamment en présence d’un motif grave et légitime tiré de la faute du locataire.
